Tout sur les programmes d’accès à la propriété

Les villes ont besoin de revenus pour payer leurs employés et offrir des services à leurs citoyens. La principale façon pour elles de les obtenir et de les accroître est par le biais des impôts fonciers. Elles rivalisent donc d’imagination pour attirer de nouveaux résidents. Les moyens sont variés et parfois imaginatifs. Les gouvernements provinciaux et fédéraux offrent aussi des programmes d’accès à la propriété. Cela se fait toutefois dans une autre optique, soit celle de stimuler l’économie par le biais notamment de la construction résidentielle. Dans le cadre de ce texte, l’accent a été sur les programmes d’accès à la propriété neuve. Examinons donc ce qui existe.

Les aides gouvernementales

Les aides gouvernementales sont de deux types :

• Incitatifs fiscaux (ex. : RAP, crédit d’impôt);

• Aide financière permettant de réduire le prix d’achat;

• Remboursement d’une partie de la prime d’assurance SCHL;

• Incitatif à l’achat d’une maison écoénergétique.

Programmes fédéraux

Incitatif à l’achat d’une première propriété

L’incitatif vient en aide aux premiers acheteurs d’une habitation. Une enveloppe budgétaire de 1,25 milliard sur trois ans est prévue à cet effet à compter de l’année 2019-2020. La plupart des types d’habitations sont admissibles. Pour les habitations multifamiliales, le nombre de logements est limité à 4. Il y a quelques critères à respecter pour être admissible à cette mesure. L’acheteur doit disposer de la mise de fonds requise qui correspond à 5 % du prix de vente de la maison. Le revenu admissible des acheteurs ne doit pas dépasser 120 000 $ et l’emprunt total doit être limité à quatre fois le revenu admissible. Si ces critères sont respectés, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) vous offrira un prêt hypothécaire avec participation de 5 ou de 10 % pour l’achat d’une propriété neuve.

Pour bien comprendre cette mesure, prenons l’exemple d’une maison dont le prix de vente est de 400 000 $. Dans le cadre de ce programme, l’acheteur peut demander un montant de 40 000 $ (qui correspond à 10 % du prix de l’habitation) sous forme de prêt hypothécaire à la SCHL. De son côté, l’acheteur verse une mise de fonds de 5 % (soit 20 000 $). Grâce à cela, le montant de l’hypothèque assurée diminue à 340 000 $. Son coût financier mensuel sera donc réduit à 1 745 $, ce qui représente une économie de 228 $ par mois en comparaison avec une hypothèque d’une maison de 400 000 $ qui ne bénéficierait pas de cette mesure (en supposant que le taux d’intérêt est de 3,5 % et que l’amortissement s’étale sur 25 ans).

Au bout de 25 ans ou au moment de la vente de la maison, vous devrez toutefois rembourser l’incitatif. Si on revient avec l’exemple précédent où l’incitatif reçu est de 40 000 $ (soit 10 % du prix de vente), vous devrez rembourser 10 % de la nouvelle valeur de la maison au moment de la vente ou après 25 ans. Si la maison vaut alors 500 000 $, le remboursement sera de 50 000 $. La même méthode de calcul s’applique dans le cas d’un incitatif de 5 %.

Régime d’accès à la propriété (RAP)

Pour s’ajuster à la hausse croissante des biens immobiliers, le gouvernement augmente le montant maximal du retrait dans le cadre d’un RAP de 25 000 à 35 000 $. Ce régime fonctionne ainsi : il permet à chaque contribuable de retirer jusqu’à 35 000 $ de leur régime d’épargne-retraite (REER) dans le but d’acquérir une première propriété. L’argent servira à la mise de fonds. Contrairement à un retrait d’un REER, le retrait RAP n’est pas ajouté au revenu de la personne. Le bénéficiaire a toutefois une obligation de remboursement et il doit commencer à le faire dans la deuxième année suivant le retrait de ses REER. Il dispose de 15 ans pour réinjecter tous les fonds retirés dans son REER. Et cela sans intérêt. Ce programme est aussi ouvert aux autoconstructeurs sous certaines conditions.

Un couple qui acquiert une maison ensemble peut aussi bénéficier de cette mesure. Cela signifie qu’ils pourront retirer 35 000 $ dans chacun de leur REER, ce qui leur fera une aide à la mise de fonds de 70 000 $.

Dans le cadre du budget 2019, la mesure est élargie aux couples séparés ou divorcés. Ils sont dorénavant autorisés à participer au régime afin de leur permettre de demeurer propriétaires. À cette fin, ils ne sont pas tenus d’être premiers acheteurs.

- À lire: Acheter une maison grâce à ses REER… sans avoir de REER 

Maison Écolo

La SCHL offre un remboursement de la prime d’assurance de 15 % à l’achat d’une habitation (qu’il s’agisse d’une première accession ou non) homologuée Novoclimat, Energy Star, LEED (de tout niveau certifié, argent, or et platine) et Built Green. Si l’habitation a été construite selon la norme R-2000, le remboursement de la prime est alors de 25 %. Les maisons écoénergétiques non construites selon les normes de construction mentionnées ci-haut peuvent aussi être admissibles, mais elles doivent être évaluées, au préalable, par un conseiller en énergie agréé de Ressources naturelles Canada. Ces maisons doivent avoir une cote Energuide de 82 à 85 pour obtenir un remboursement de prime de 15 % et une cote de 86 à 100 pour un remboursement de 25 %.

Un logement acheté en copropriété peut aussi bénéficier d’un remboursement de 15 % de la prime d’assurance si le bâtiment dans lequel se trouve le logement respecte la norme LEED Canada pour les

nouvelles constructions (certifié, argent, or et platine). Un logement dans un immeuble en copropriété peut aussi bénéficier d’un remboursement de 15 % de sa prime d’assurance s’il atteint une efficacité énergétique supérieure de 20 % à celle exigée par le Code de bâtiment de la province. Le remboursement pourrait être de 25 % pour un logement qui se trouve dans un immeuble dont l’efficacité énergétique est supérieure de 40 % aux exigences du Code du bâtiment du Québec.

Crédit d’impôt non remboursable fédéral

À la ligne 369 de la déclaration d’impôt fédéral, vous pouvez demander un montant de 5000 $ s’il s’agit de votre première résidence en tant que propriétaire. L’Agence du revenu du Canada considère une première résidence si vous n’avez pas habité au cours de l’année de l’acquisition ou des 4 années précédentes, dans une autre habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait étiez propriétaires. La plupart des habitations sont admissibles : maisons unifamiliales; maisons semi-détachées; maisons en rangées, maisons mobiles; logements en copropriété et appartements dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble. Enfin, une part dans une coopérative d’habitation (part comme propriétaire) est aussi admissible.

Programmes québécois

Programme Novoclimat

Transition énergétique Québec (TEQ) offre une aide financière de 2000 $ pour tout propriétaire d’une première maison homologuée Novoclimat. S’il s’agit d’un ménage qui accède à la propriété pour la première fois, une aide additionnelle de 2 000 $ est accordée. Ce qui porte l’aide totale à 4 000 $. Comme autre avantage, la SCHL offre une remise de 15 % sur la prime d’assurance à l’achat d’une maison Novoclimat (que la personne soit premier propriétaire ou non). Enfin, des rabais sur les taux hypothécaires sont offerts par certaines institutions financières. Ces maisons écoénergétiques permettent des économies de 25 % sur les coûts de chauffage.

Note : le programme Novoclimat est administré jusqu’à aujourd’hui par l’organisme Transition énergétique Québec. Or, le projet de loi 44, présenté par la CAQ à l’automne 2019, prévoit l’abolition de cet organisme et le transfert de ses responsabilités au ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles. Ce transfert de responsabilité pourrait amener des changements au programme Novoclimat. C’est donc à suivre.

Crédit d’impôt provincial

Dans le budget 2018, le gouvernement du Québec offre un crédit d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 750 $ pour l’achat d’une première propriété. Cette mesure est en vigueur à compter du 1er janvier 2018 et elle est applicable à l’achat d’une résidence principale (unifamiliale, condo, maison en rangée ou jumelée).

Programmes gérés par les municipalités

Certaines grandes villes du Québec (Montréal, Québec ) ont des programmes d’accès à la propriété et d’autres villes de taille moindre. La liste présentée ici n’est pas exhaustive. Certains de ces programmes visent à attirer les familles. Ces programmes se présentent sous diverses formes :

• Crédit d’achat;

• Prêt sans intérêt;

• Remise sur les droits de mutation immobilière;

• Crédit de taxes foncières;

• Incitatif à l’achat d’une maison écoénergétique.

- À lire: Taxes de vente en habitation neuve

Programmes gérés par la Ville de Montréal

Programme d’appui à l’acquisition résidentielle

Ce programme mis en place par l’administration Plante en 2018 vise clairement à encourager les familles à s’établir au centre-ville. Pour un couple avec au moins un enfant de moins de 18 ans, la Ville offre une aide financière de 15 000 $ à l’achat d’une résidence d’une valeur maximale de 450 000 $ dans l’arrondissement Ville-Marie (centre-ville). Pour une famille qui acquiert une propriété hors centre-ville, la valeur maximale de la propriété est de 400 000 $ et l’aide est de 10 000 $.

Le programme prévoit aussi une aide pour les couples sans enfant et les personnes seules. Pour ces premiers, la valeur maximale de la propriété est établie à 280 000 $ et l’aide à 5 000 $. Pour les personnes seules, l’aide est aussi de 5 000 $ et la valeur d’achat est établie à 225 000 $.

Afin de faciliter l’achat d’habitations répondant à des normes écologiques, la Ville majore le prix d’achat maximal de 2 500 $ lorsque le logement est certifié conforme au programme d’efficacité énergétique Novoclimat, ou de 5 000 $ lorsqu’il est conforme à la certification LEED.

Dans ce cadre de ce programme, les nouveaux acquéreurs peuvent aussi recevoir un remboursement des droits de mutation immobilière (aussi appelé taxe de bienvenue) s’ils font l’achat d’une résidence existante (condo, maison unifamiliale ou un immeuble locatif de 2 à 5 logements). Les acquéreurs doivent également avoir au moins un enfant de moins de 18 ans, un enfant à naître ou en processus d’adoption.

Ce programme a pour objectif de contrer l’exode des résidents (dont beaucoup sont composés de jeunes familles) au profit de la banlieue. Selon l’Institut de la statistique du Québec, l’exode est important : Montréal a perdu 24 000 habitants du 1^er juillet 2017 au 1^er juillet 2018.

Depuis la mise en place de ce programme en 2018, la valeur des propriétés a toutefois explosé à Montréal. Selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, en septembre 2019, le prix médian a atteint 290 000 $ pour les copropriétés et 555 750 $ pour les plex de deux à cinq logements. Le prix médian pour les maisons unifamiliales est, quant à lui, de 355 000 $.

Accès condo

La Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) propose aussi le programme appelé Accès Condos. Avec un acompte de 1 000 $, ce programme vous avancera 10 % de la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une unité accréditée Accès Condo. Exemple : si vous achetez une unité accréditée de 200 000 $, avec une contribution minimale de 1 000 $, vous aurez alors droit à un crédit d’achat de 20 000 $ (10 %), ce qui ramène le montant de votre hypothèque à 179 000 $. Lors de la revente de votre copropriété, vous devrez toutefois rembourser à la SDHM ce 20 000 $ plus 10 % de la valeur ajoutée associée à la vente. Ainsi, si cette valeur ajoutée est de 40 000 $, le montant à rembourser sera de 4 000 $, ce qui vous laissera tout de même 90 % de cette valeur.

Accès Condo a aussi développé une formule exclusive qui a pour objectif de limiter les risques de spéculation immobilière. Selon cette formule, le crédit d’achat est haussé de 10 à 15 %, mais le montant de l’acompte demeure le même (1000 $). Lors de la revente, copropriétaire devra rembourser le crédit d’achat plus de 15 % de la valeur ajoutée obtenue lors de la transaction. Un premier projet utilisant cette formule a été réalisé dans le quartier Griffintown (projet H3C). Aucun projet futur n’est cependant prévu pour l’instant.

La formule Accès Condo sera offerte pour le Complexe immobilier Frontenac (à Montréal), dont la livraison est prévue pour 2023. L’édifice sera situé à deux pas du métro Frontenac et comprendra un bon pourcentage de logements à deux chambres pour répondre aux besoins des familles.

Programme Accès famille de Québec

Dans la ville de Québec, le programme Accès famille offre une aide financière aux familles admissibles sous forme de prêt sans intérêt ni versement équivalent à 5,5 % de la valeur de l’habitation admissible. Ce prêt (appelé crédit d’accession) doit être utilisé comme mise de fonds pour l’achat de la résidence. Le remboursement survient dans l’une des quatre situations suivantes : au moment de la vente de l’habitation; de sa location; du refinancement du prêt hypothécaire (s’il y a augmentation de la charge) ou à la fin de la période d’amortissement du premier prêt hypothécaire. Le propriétaire devra alors rembourser à la Ville un montant équivalent à 5,5 % de la valeur ajoutée obtenue sur la résidence.

Le programme vise les couples avec enfants et sans enfants et les familles monoparentales. Des critères d’admissibilité s’appliquent pour chacune des catégories. Ainsi, pour les couples sans enfants, la somme de l’âge des conjoints ne doit pas dépasser 70 ans, l’un des deux requérants ne doit pas avoir été propriétaire au cours des cinq dernières années, le revenu brut du ménage ne doit pas dépasser 120 000 $ et enfin, l’habitation admissible doit être utilisée comme résidence principale.

Pour les couples avec enfants, les critères sont les mêmes que les couples sans enfants en excluant le critère de la somme de l’âge des conjoints. S’ajoute toutefois un critère concernant le ou les enfants. Le couple doit avoir la garde de l’enfant (ou des enfants) au moins 40 % du temps ou avoir un enfant à naître.

Pour les familles monoparentales, le revenu total brut maximal doit être de 120 000 $ et la cheffe de famille (ou le chef) doit utiliser l’habitation admissible comme résidence principale. Enfin, le critère concernant les enfants est le même que pour les couples avec enfants.

Des critères existent aussi pour les habitations admissibles au programme. Elles doivent être neuves et situées sur le territoire de la ville de Québec. Elles doivent aussi avoir un coût d’acquisition égal ou inférieur à 300 000 $, taxes et ristournes incluses. Elles doivent enfin être composées de deux chambres à coucher et disposer d’un minimum d’espace de rangement.

Gatineau : acquisition d’une propriété sur une partie du territoire de l’île de Hull

Pour ce programme de subvention se terminant le 31 décembre 2019 (ou jusqu’à épuisement de l’enveloppe budgétaire), la Ville de Gatineau offre une subvention aux premiers acheteurs ou aux familles dans des secteurs déterminés de Hull. Le montant s’élève à 5000 $ pour un premier acquéreur ou 7500 $ pour une famille. Des conditions s’appliquent cependant. Le premier acheteur d’un bâtiment ou d’un logement doit faire la preuve qu’il n’a pas été propriétaire d’un logement ou d’un bâtiment comportant au moins un logement au cours des cinq dernières années. Pour une famille, elle doit être composée d’au moins un enfant âgé de moins de 18 ans. Les bâtiments de quatre logements et plus ne sont toutefois pas admissibles au programme.

Crédit de taxes -Ville de Sainte-Hyacinthe

À partir du 1^er avril 2019, il est possible d’obtenir un crédit de taxes pour une période de deux ans si vous avez acquis dans cette ville une résidence neuve et ce, que ce soit votre première propriété ou non. Le crédit est accordé à partir de la date de fin des travaux. L’un des principaux critères pour l’obtenir concerne les travaux de construction. Ils doivent avoir permis de hausser l’évaluation foncière d’au moins 50 000 $. Les unifamiliales, les duplex, triplex, habitations multilogement de 4 unités et plus et les condos sont admissibles. Un crédit supplémentaire est offert aux habitations certifiées LEED. Il varie selon le niveau de certification. Pour un bâtiment ayant obtenu l’homologation de premier niveau « certifié », le crédit de taxes est prolongé de 6 mois; pour le niveau Argent, la prolongation est de 12 mois; pour le niveau Or, 18 mois et pour le niveau Platine, 24 mois. Le secteur centre-ville de Saint-Hyacinthe est exclu de cette mesure puisqu’un crédit de taxes de 60 mois y est déjà offert.

Crédit de taxes foncières - municipalité de Louiseville

Afin d’attirer de nouveaux résidants, la municipalité de Louiseville offre donc un généreux crédit de taxes pour les nouveaux acquéreurs et les nouvelles constructions. Ils sont de deux types. Le permis de construction doit être délivré entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Le premier crédit concerne les nouvelles résidences d’un logement et celles comptant de 2 à 24 logements, en copropriété. Le crédit de taxes est de 100 % les deux premières années et de 50 % la troisième année. Le deuxième type de crédit concerne la construction neuve ou l’agrandissement d’un immeuble de 25 logements et plus en copropriété ou en mode locatif. Le bâtiment doit être construit à l’intérieur d’un secteur identifié par règlement. Le crédit s’applique sur 100 % de l’augmentation des taxes foncières résultant de la réévaluation à la hausse du bâtiment et cela durant trois ans. Aux années 4 et 5, le crédit baisse à 50 % selon la même méthode de calcul.

Crédit de taxes foncières- Ville de Nicolet

Dans trois secteurs en revitalisation visés de Nicolet (Centre-ville, Haut de la ville et Port Saint-François), les acquéreurs de toute habitation neuve, construite sur un terrain vacant, peuvent avoir accès à un crédit de taxes foncières. Le programme se termine le 31 décembre 2021. Le crédit correspond à 100 % de la taxe foncière calculée sur la valeur ajoutée suite à la construction du bâtiment principal. Il est offert sur une période de 24 mois et ne doit pas excéder 5 000 $. Un supplément de 700 $ est offert pour tout logement additionnel, en excédent du premier, dans les immeubles de deux logements et plus.

Le crédit est bonifié pour les logements certifiés LEED ou Novoclimat. Il est alors prolongé de trois ans et peut atteindre 7 500 $ pour un logement. Pour les immeubles comprenant deux logements et plus, le programme offre 1 050 $ par logement additionnel en excédent du premier pour les trois années supplémentaires.

Crédit de taxes foncières -Ville d’Huntingdon

Dans le sud-ouest du Québec, la petite ville d’Huntingdon (2 444 habitants en 2016) offre un crédit de taxes foncières durant une période de quatre ans. Cette ville qui a perdu 500 habitants depuis 1991 a clairement pour objectif de freiner cet exode et d’attirer de nouveaux résidents. Le crédit est décroissant : il est de 100 % la première année, 75 % la deuxième, 50 % la troisième et 25 % la quatrième.

Crédit de taxes foncières – Ville de Bécancour

Dans certains secteurs de la municipalité, il est possible d’obtenir un crédit de taxes pour les permis qui ont été délivrés à partir du 1^er janvier 2019. Ainsi, pour toute nouvelle construction d’une valeur de 75 000 $ et plus, un crédit de 3 500 $ sera accordé pour les quatre premières années. Il est réparti comme suit : 1 000 $ pour les trois premières années et 500 $ pour la 4^e.

Crédit de taxes foncières -Ville de Sorel-Tracy

La Ville de Sorel-Tracy offre un crédit de taxes ‘écolo’. Il est de trois ans pour les constructions neuves qui ont la certification Novoclimat 2,0. Il passe à 5 ans pour les maisons qui obtiennent la certification LEED. Le crédit est applicable à plusieurs types de résidences (un logement et plus). Il est toutefois recommandé de téléphoner au Service de planification et de développement urbain pour en connaître les modalités, 450-780-5600, poste 5690.

Crédit de taxes – Ville de Thetford Mines

La municipalité offre un crédit de taxes pour les nouveaux propriétaires désirant s’établir sur le territoire. L’acquéreur (lui ou sa conjointe) ne doit pas avoir été propriétaire d’une habitation dans la ville au cours des cinq dernières années. Le crédit correspond à 100 % des taxes foncières au cours deux années suivant l’achat. Le programme est toutefois en révision. Pour plus d’information, téléphonez au 418 335-2981, poste 204.

- À lire: Acheter votre première habitation neuve sans tracas – guide complet

Références

Des liens pour en connaître plus sur les principaux programmes :

Pour en connaître davantage sur l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, c’est ici.
Sur le Régime d’accession à la propriété, consultez le page Web suivante.
Pour tout savoir sur le crédit d’impôt fédéral, c’est ici.
Pour le programme Novoclimat, c’est ici.
Pour des informations sur le programme Maison Écolo de la SCHL, c’est ici.
Pour le programmed’appui à l’acquisition résidentielle de Montréal, c’est ici.
Pour le programme Accès Condos géré par la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM), c’est ici.
Sur le programme Accès famille de Québec, cliquez ici.
Pour plus de détails sur le programme de remboursement de taxes foncières de Gatineau, cliquez ici.
Pour le crédit de taxes offert par la Ville de Sainte-Hyacinthe, consultez le feuillet suivant.

Mis à jour le 2019-12-05